Kira sözleşmesi ana hatlarıyla kiraya veren ve kiracı tarafların ortak iradeleri sonucu bir şeyin kullanılmasını ve ondan yararlanmasının kiracıya bırakıldığı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir.   Kira sözleşmesine konu şeyin türü ve niteliğine göre mevzuatımız gereği farklı hüküm ve esaslara tabi olabilmektedir. Taraflar sözleşmenin sona ermesi için sözleşme kuruluş aşamasında vade belirleyebilecekleri gibi belirsiz süreli sözleşme yapmak da mümkündür.
Son dönemlerde güncel ekonomik şartların olağan dışı farklılaşması ve hayat pahalılığı gibi faktörler kira ilişkilerinde bedel üzerinde anlaşmazlıklara ve kiralananın boşaltılmasına varacak uyuşmazlıklara yol açtığı görülmektedir. Bahse konu güncel sorunların konut ve işyerlerinde görüldüğü için TBK m.339vd. hükümlerince çözüm yollarına başvurmak gerekmektedir.
  
Kira sözleşmelerinde bedel tespiti nedir ve nasıl yapılır?
Sözleşme serbestisi ilkesince taraflar kira bedelini ortak irade beyanlarınca tayin edebilirler. Bununla birlikte gelişen hayat koşulları gereği kira bedeli her yıl düzenli olarak değişkenlik gösterebilir. TBK m. 344 gereği taraflar yenilenen kira bedellerinin değişim oranını, bir önceki kira yılı TÜFE(tüketici fiyat endeksi) yıllık ortalama oranını geçmemek kaydıyla taraflar kendi aralarında belirleyebilirler. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanması gerektiğinin bir sonucu olarak bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanır. Şayet taraflar arasında böyle bir anlaşma olmaması halinde hakim, bir önceki kira döneminin TÜFE yıllık ortalama oranını geçmeyecek şekilde somut olayın gereklerine göre belirleme yapar. Hakimin kiralananın durumuna ve hakkaniyete uygun bir belirleme yapması gerekir.
Bir diğer unsur ise beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespitindedir. Kanun koyucu, tarafların artış oranı üzerinde anlaşmaya varıp varamadıklarına bakılmaksızın bu durumu hakim takdirine bırakmıştır. Buna göre hakimin, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde kira bedelini tespit etmesi gerekir.
Yaşanılan güncel ekonomik şartlar dikkate alındığında yeni dönem kira bedellerinin belirlenmesi için esas teşkil eden TÜFE yıllık ortalamalarının olağan dışı artış göstermesi, kiracıların kira bedellerini ödeyemeyecek hale gelmelerine sebep olmuştur. Kira bedellerinin neredeyse bir önceki döneme göre iki kat arttığı görülmektedir. Bu hızlı artışın önüne geçebilmek adına devletin zaruri olarak geçici düzenleme getirmesi hasıl olmuştur. Buna göre kabul edilen geçici hüküm gereği, konut kiraları bakımından, 01/07/2022-01/07/2023 tarihleri arasında yenilenecek olan kira bedelleri, bir önceki yılın kira bedelinin %25’ini geçmemek üzere belirlenecektir. Şayet bir önceki yılın değişim oranı %25’in altındaysa değişim oranı kabul edilecektir. Bu hüküm geçici nitelikte olduğu için kiraya verenin hakları saklıdır. Zira geçimini kira gelirleriyle sağlayan kiraya verenler bakımından, şayet kira sözleşmesi beş yılı doldurmuşsa kira tespit davası açarak kirayı yükseltme hakları mevcut. Bu durumda kiraya verenin ihtar çekmesi ve kiracının beş yılını doldurmuş olması dava şartları kapsamındadır. Hakim atayacağı bilirkişi raporu nezdinde hakkaniyete uygun bir karar verecektir.
Dikkat edilmelidir ki ilgili geçici kuralın hangi dönemlerde uygulanacağı belirlenmiştir. Yani kira sözleşmelerinin ilgili geçici maddeden yararlanabilmeleri için 1 Temmuz 2022’de başlayıp 30 Haziran 2023’te sona ermesi gerekiyor.     

Tahliye davası
Yukarıda değinildiği gibi, şayet tarafların belirli bir süre sonra sözleşmenin sona ereceğini açık veya örtülü olarak kararlaştırdıkları tarihte sözleşme, herhangi bir işleme veya fesih bildirimine gerek kalmaksızın kendiliğinden sona erer. Bununla birlikte belirli süreli olduğu anlaşılan kira sözleşmelerinin vadesi geldikten sonra tarafların açık bir şekilde kira ilişkilerini devam ettirdikleri görülürse sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye döner. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise tarafların kanuni sürelere riayet ederek fesih bildiriminde bulunmaları halinde sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Taraflar kanuni sürelere aykırı olmamak kaydıyla ve kanuni sürelerden daha uzun bildirim süreleri belirleme veya farklı bir fesih dönemi kararlaştırmış olabilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirim süresine uyulmaksızın kira sözleşmesi feshedilmek istenirse fesih bir sonraki dönem için hüküm ve sonuç doğuracaktır. Genel kural bu olmakla birlikte konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih, şayet sözleşme belirli süreli ise fesih hakkı sadece kiracıya tanınmıştır. Buna göre kiracı, sözleşmenin sona ereceği tarihten en az on beş gün önce bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Kiracının süresinde bildirimde bulunmadığı durumda kira sözleşmesi aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Bir yıllık uzama süresi on yıl sürebilir. Şayet on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin bildirim hakkı doğmaktadır. Buna göre kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce herhangi bir sebep göstermeksizin bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. On yıllık uzama süresi dolmadan kiraya verenin sözleşme süresi bittiğine istinaden sözleşmeyi sona erdirmesi mümkün değildir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kanun koyucunun yine benzer hükümler düzenlediği görülmektedir. Buna göre kiracı her zaman, kiraya veren ise kira başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilir. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin genel hükümler çerçevesinde yapılması gerekir. Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olup olmadığına bakılmaksızın fesih bildiriminin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kiralamasına konu taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda kiracının fesih bildiriminde bulunabilmesi için eşinin açık rızasının bulunması gerekir. Aksi taktirde kiracının sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir. Ancak eşin rızasının alınamayacağı veya rıza gösteremeyecek durumda oluşu ve haklı sebep olmaksızın rıza göstermekten kaçındığı durumlarda kiracı olan diğer eşin hakimden konu ile ilgili karar alarak sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.
Fesih bildirimden sonra sözleşme sona ermektedir ve kiracının tahliye yükümlülüğü doğar. Bununla birlikte kanunda sayılı haller ile sınırlı olmak kaydıyla dava yoluyla da sözleşme sona erdirilebilir. Tahliye davası olarak bilinen bu davada kiracı veya kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sözleşmenin sona erdirilebileceği görülmektedir. İki başlık altında incelemek daha anlaşılır olur.

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle
   
   
2. Kiraya verenin ya da yakınının konut ve işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye davası açılması: Kiraya verenin kiralananı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşme belirli süreli ise sürenin sonunda, belirsiz süreli ise fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde kiraya verenin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Kiralayan, gereksinimlerini gerekçe gösterdiği durumda ispat yükümlülüğü altındadır. Gereksinimlerinin samimi, gerçek ve zorunlu oluşu önem arz etmektedir. Aksi taktirde salt olarak kiracıya zarar vermek kastıyla hareket ettiği kabul edilir. Dava görülürken kiraya verenin gereksiniminin olduğunun tespiti için ilgili kişilerin gerek sosyal gerek ekonomik gerek sağlık vb. durumlarının dikkate alınması gerekmektedir. Bahsedilen şartların ve araştırmaların kiraya verenin gereksinimini haklı çıkarırsa tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanır ve tahliye talep edilebilir.
    
   
3. Kira konusu taşınmazın yeniden imar ve inşası gerekçesiyle tahliye davası açılması: Kiralananın yeniden inşası ve imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Burada dikkat edilmesi gereken asıl durum inşa ve imar sırasında kiralananın kullanımının imkansız olması gerekir. Sözleşme belirli süreli ise sürenin sonunda, belirsiz süreli ise fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde kiraya verenin tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Tahliye talebinde bulunulabilmesi için imar ve inşanın esaslı unsur taşıması gerekir. Esaslı unsurdan çıkarılması gereken de kiracının kullanımın imkansızlaşması sonucunu doğuracak derecedeki ciddi gereksinimler olarak anlaşılması daha doğru olacaktır. İmar ve inşa kavramları bu bağlamda birbirlerinden ayrı olduğu için ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. İmar kavramından anlamamız gereken mevcut yapının daha kullanışlı hale gelmesi için yapılan değişikler olduğu söylenebilir. İnşa durumu ise, kira konusu taşınmaz yapının tamamen değiştirilmesi, amiyane tabirle baştan yaratılacak oluşundan kullanımının imkansızlaştırmasını gerektirecek hallerin olduğu durumlardır. Aradığımız esaslı unsur şartı, esasında inşa durumunda daha çok önem arz eder. Zira değinildiği üzere kiracının kiralananı zorunlu olarak kullanamayacak oluşu, hak değer dengesi gereği esaslı sebep varlığı halinde hukuka uygun hale gelir. Şayet esaslı unsur taşımayan imar değişikliklerinde TBK m.319 gereği geçici tahliye istenebilir. Sonuç olarak kiraya verenin imar ve inşa sebeplerini gerekçe göstererek tahliye isteminde bulunabilmesi, kiralananın daha kullanışlı hale gelmesi için ve yeniden inşanın zorunluluk oluşturduğu durumlarda mümkündür. Bu durumda taşınmazın kullanılmasının mümkün olmaması gerekir.
   
   
4. Yeni malikin ya da yakınlarının gereksinimleri sebebiyle tahliye davasının açılması: Yukarıda 1.a başlığı altında kiraya verenin gereksinimleri hakkında yapılan açıklamalar genel anlamda yeni malik için de geçerlidir. Kanun koyucu taşınmazın yeni malikini koruma gereksinimi duymuştur. Yeni malik kira konusu taşınmazı; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu altındaysa, malik sıfatını kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde oluşan durumu kiracıya bildirmek şartıyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir tahliye davasıyla sona erdirme hakkına sahiptir. Bununla birlikte yeni malik gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminde bir ay sonra açacağı dava ile de ileri sürebilir. İlk durumda malik sıfatını kazandığı bir ay içerisinde ihtar ederek altı ay bekleyip tahliye davası açabileceği görülmektedir. İkinci durumda ise daha pratik sonuç doğurduğu için sözleşme süresinin bitimine altı aydan daha az kalması halinde tercih edilmesi mantıklı olacaktır.

1. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle
   
   
2. Yazılı tahliye taahhüdünün bulunması: Kira sözleşmesinin tarafları, kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra tahliye taahhüdünde bulunabilirler. Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kira verene karşı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğini içerir. Buna göre açıkça belirlenen tarihte kiracının tahliye etmemesi halinde bir ay içerisinde kiraya verenin icraya başvurma veya dava açma hakkı bulunmaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiracı tarafın açık ve hür iradesi ve yazılılık şartı aranır. Bunun yanı sıra tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmesi gereklidir. Kira sözleşmesi ile birlikte düzenlenmesi geçersiz hale getirir. Bu şartlarda eksiklik bulunması halinde kiracının her türlü delille aksini ispat etmesi mümkündür.  

1. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye: Kiracının kira bedelini ödememesi sonucunda aleyhine gönderilen ihtarlar nedeniyle kiraya verenin tahliye isteme hakkı bulunmaktadır. Buna göre süresi bir yıldan az olan kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi süresi içinde, bir yıl ve daha fazla süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kiralayanın iki ihtar çekmiş olması şartıyla ihtarların yapıldığı kira yılı bitiminden sonra bir ay içerisinde tahliye davası açılabilir. Asıl önemli olan nokta kiraya veren tarafın gönderdiği ihtarların dürüstlük kurallarına uygun ve haklı sebebe dayanması gerekir. Yazılı olması da geçerlilik şartlarındandır. Daha doğmamış kira borçları için veya kira ödemesini yapmak isteyen borçludan imtina eden kiracının göndermiş olduğu ihtarnameler geçerlilik arz etmeyecektir. Esasında kiraya verenin yazılı ihtar göndermesindeki amacı, ödenmemiş borcun tespitinin kolaylaştırmaktır. Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
   
   
2. Kiracının ya da eşinin kullanıma uygun evinin bulunması nedeniyle tahliye: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması halinde, kiraya verenin kira sözleşmesi kurulurken bu durumu bilmemesi koşuluyla, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye isteme hakkı bulunmaktadır. Yargıtay hakim görüşe göre bu durumda kiracının korunmaya değer menfaatinin kalmadığı gerekçe gösterilmektedir.

Tahliye davası açılabilecek hallerin kanunda sınırlı sayıda olduğu ve kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı TBK m.354 kabul edilmiştir. Bununla birlikte devamında gelen hükümde de kiralama yasağından bahsedilmektedir. Buna göre şayet kiralayan kiralananın tahliyesini kendi gereksinimleri için tahliye talebinde bulunmuş ve tahliye gerçekleştirilmişse, kiralanan konutu üç yıl içerisinde sadece eski kiracısına kiralayabilir. Haklı sebeplerin varlığı bu kuralın istisnası niteliğindedir. Şayet kiraya veren, inşa ve imar sebebiyle boşaltılan taşınmazlar üzerinde, imar veya inşa yapılmamış eski halinde, haklı sebep olmadıkça üç yıl içinde başka birisine kiralayamaz. Üç yıllık süre zarfında değişiklik yapılmadan kiraya verilmek istenirse sadece tahliye edilen kiracıya kiraya verilebilir. Bunun yanı sıra, imar veya inşa işleri bittikten sonra kiraya vermek isteyen kiracının, öncelik hakkı bulunan eski kiracıya bildirimde bulunması gerekir. Kiracı öncelik hakkını kullanmak istiyorsa bildirimi izleyen bir aylık süreyi kaçırmaması gerekir. Kiracının öncelik hakkı sona ermedikçe kiraya veren taşınmazı üç yıl geçmeden başkasına kiralayamaz.  

   
Kiralama yasağı bağlamında bahsedilen iki halin gerçekleşmesi halinde, yani kiraya verenin bu hükümlere aykırı davrandığı taktirde, eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlüdür. Tazminat miktarı ise TBK m.355 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre kanuna aykırı davranış sergileyen kiraya veren eski kiracısına son kira yılında ödenen kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat öder. Burada hakimin tazminat miktarını tayin ederken belirtilen alt sınır ve somut olayın gereklerince karar vermesi gerekir.
Son yıllarda sürekli olarak artan konut fiyatları sonucunda kiralayan ve kiracılar arasındaki uçurum giderek artmış, bu artış da zorunlu olarak kira fiyatlarına yansımıştır. Ancak bazı kötü niyetli taraflar fahiş kira bedelleri talep etmekte yine aynı şekilde kiraladıkları taşınmazda kötü niyetle çok düşük bedellerle kullanımına devam etmektedir. Hukukun kamu barışı sağlama görevi kapsamında kiralık taşınmazlardaki uyuşmazlıkların giderilmesi için her zaman Çankaya/Ankara Çukurambar’da bulunan ofisimizi ziyaret edebilir veya 0532 653 45 21, 0312 441 77 46 numaralı telefonlardan iletişime geçebilirsiniz.

Av. Reşit SELİMOĞLU